库存高企 2023四季度深圳房地产市场报告

时间: 2023-12-15 19:39:54 |   作者: 安博体育app下载

  观点指数 宅地少量供应，土拍规则再变  深圳第三批次拟出让3宗地块，其中龙华2宗地、坪山1宗地。3宗地总用地面积6.12公顷，建筑面积28.44万平方米。其中，挂牌的两宗地在出让条件方面均采取“单限单竞+摇号”规则，此前则是采用“三限双竞+摇号”。土拍规则的调整是一个信号，能够准确的看出深圳土地市场有一定的宽松。

  成交上扬，库存仍高企  11月新房成交套数2773套，面积27.68万平方米，环比上涨6%，同比上升6.8%。二手房成交3133套，环比上升12.9%，同比上升44.5%。一手房成交量创8月以来新高，二手房屋成交量创5月以来新高，从趋势上看，有小幅走高的意味。截至11月底，深圳市新房住宅库存519万平方米，库存量为年内最高的一个月份。据测算，新房库存去化周期约19个月（比上一个报告期再延长3个月）。

  新政再现，项目打折促销  深圳市出台新的“普通住房认定标准”、“二套首付比例下降”政策。此政策有利于户籍二套以及置换的客户群体。新政过后迎来了推盘小高峰。季末最后一个月不少开发商大力举行年底促销活动，这给市场成交量上升多带来一个积极因素。对开发商来说，促销换回流动资金是首要目的。政策出台和开发商让利，某些特定的程度上让市场有所活跃。

  10月26日，深圳发布了第三批次拟出让居住用地项目清单公告，总计出让3宗地块，其中龙华2宗地、坪山1宗地。3宗地总用地面积6.12公顷，建筑面积28.44万平方米，清单内地块将于2024年1月27日前出让。

  11月16日，深圳第三批次2宗地块正式挂牌。其中，一宗位于坪山，一宗位于龙华，总起始价8.73亿元。

  两宗地在出让条件方面均采取“单限单竞+摇号”的规则挂牌出让，即：限地价、竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。此前，深圳竞拍采用“三限双竞+摇号”的规则。“三限双竞”即限地价、限全年期自持租赁住房或保障性租赁住房面积、限住房销售均价，竞地价、竞自持租赁住房或保障房面积。

  观点指数认为，土拍规则的调整是一个信号，能够准确的看出深圳土地市场有一定的宽松。其最大的目的在于提振土地市场，激发企业拿地的活力。

  具体来看，此次挂牌的A925-1146宗地位于龙华区观澜街道，土地面积为9454.43平方米，建面为40710平方米，挂牌起始价7.54亿元，最高限制地价为8.67亿元。规划住宅39210平方米（其中普通商品住房39210平方米）、商业1400平方米、物业服务用房100平方米。

  另外，坪山G12302-8051宗地面积4943.21平方米，建面27187平方米，挂牌起始价1.19亿元，最高限制地价1.36亿元。规划住宅26597平方米、商业500平方米、物业服务用房90平方米。

  观点指数认为，该地块的交通并不是非常便利，距离地铁4号线观澜站有一定的距离。位置的不利会影响房企的积极度。当下房企拿地加价情况趋于谨慎，如若地块成功出让，预计该地块溢价出让可能性不大。

  12月12日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法》的通知。《办法》根据项目用地性质、建筑高度和建筑规模的不同，对建设用地的开工、竣工期限作出规定。主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起4年内竣工。

  观点指数认为，此举是为避免拿地企业耽误项目的建设，从源头上限制拿地企业的建设周期，提高土地利用效率。对拿地企业来说，需要充分衡量自身资金、建设、管理等能力，做合理投资测算，理性拿地。

  据观点指数不完全统计，三季度录得11个城市更新项目动态，相比上一个季度减少13个，从区域来看，南山、龙华、龙岗录得的城更动作较多。涉及的企业包括新世界发展、佳兆业、满京华等。

  其中包括，深圳光明新湖街道楼村旧改获批，更新单元用地面积超3万平方米，操刀主体为满京华。深圳福田香蜜湖“工改保”项目拟调整为“工改居”，该项目更新单元拟拆除范围用地面积12160平方米，拟更新方向为二类居住用地，该项目申报主体为佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司。

  另外，深圳南山区新围工业区15万平米规划公示，由新世界中国操盘。据观点指数查询，更新单元用地面积32939.6平方米，拆除用地面积30481.6平方米，开发建设用地面积20457.2平方米。规划容积148991平方米，其中，住宅65230平方米。

  四季度计划入市的商品房项目有34个，预计供应房源面积约为168.66万平方米，套数16379套。

  其中，住宅144.34 平方米，同比上升9.04% ；套数13889套，同比上升13.73%。相比上一季度计划入市的住宅面积环比下降7.14%，套数环比下降1.82% 。

  深圳房地产信息平台多个方面数据显示，期内有42张预售证公布，其中住宅套数为19011套，面积179.15万平方米。

  从区域来看，光明区（ 52.36万平方米）、龙岗区（ 40.96万平方米）、龙华区（ 30.55万平方米）取证项目供应面积较多，盐田和罗湖较少。

  从开发商主体来看，纯民企住宅取证项目面积为80.18万平方米，套数为8289套。纯国央企住宅取证项目面积为78.84万平方米，套数为8505套。与上个季度相比，纯国央企主体取证项目数量明显上升（三季度面积为61.26万平方米，套数为6723套）。

  成交方面，新建住宅10月成交套数2654套，面积26.11万平方米，环比上涨24.7%，同比下降21.3%。11月成交套数2773套，面积27.68万平方米，环比上涨6%，同比上升6.8%。

  按面积统计，11月深圳新建住宅90平方米以下成交占31.6%（环比下降4.4%），90-144平方米成交占63.6%（环比上升4.7%），144平方米以上成交占4.8%（环比下降0.3%）。能够正常的看到，中间房型有成交放量的走势。

  二手房方面，11月二手房成交大幅度的增加近五成。二手房屋成交3133套，环比上升12.9%，同比上升44.5%。

  据观点指数观察，一手房成交量创8月以来新高，二手房屋成交量创5月以来新高，从趋势上看有小幅走高的意味。

  从区域来看，宝安、光明、龙华三区11月的新建住宅成交套数领先，成交套数分别为806套、624套、452套。二手房成交较高的区域有龙岗区、福田区、南山区，成交套数分别为925套、752套何667套。

  截至11月底，深圳市新房住宅库存519万平方米，库存量为年内最高的一个月份。据测算，新房库存去化周期约为19个月（比上一个报告期再延长3个月）。

  深房中协多个方面数据显示，截至2023年12月1日，根据四大行（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）公开挂盘出售数据统计，深圳市共挂盘出售房源179997套（存重复房源），对比11月1日统计的175001套挂牌房源增加4996套，环比增长率为2.9%。

  11月23日，深圳市出台新的“普通住房认定标准”、“二套首付比例下降”政策。

  具体来看，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%，这直接降低了居民购买二套住房的资金门槛。

  新政过后迎来了推盘小高峰。开发商想要以价换量，不少推盘项目打出折扣。龙岗平湖金光华凤凰九里慧苑、龙岗静安府、光明中海时光境花园、满京华金硕华府、深圳北站新盘中洲迎玺花园、龙华溪山君樾、龙岸君粼、天湖岛花园，以及位于龙岗的星河盛境3期等项目均有不同程度的折扣。

  其中，深圳北站新盘迎玺花园推出642套住宅，建面93-121平方米，备案价格的范围约在6.68-7.96万，开盘当天87折，折后单价5.83-6.95万/平方米。

  季末最后一个月不少开发商大力举行年底促销活动，这为市场成交量上升增加了积极因素。对开发商来说，促销换回流动资金是首要目的。

  不过，跟此前观点一样，消费者能否买单还有待观察。新房折扣未达到潜在业主的心理预期可能就不会发生交易。购房决策主导不单单是从价格出发，还需要仔细考虑自身预期收入、项目地段和配套等因素。